Angebot
Ein Angebot liegt auf dem Tisch. Bevor Sie unterschreiben, rechnet jemand nach, der nichts verkauft.
Die meisten Anfragen erreichen mich in derselben Situation: Das Exposé ist da, die Zahlen wirken plausibel, der Makler hat eine zweite Interessentin erwähnt, und irgendetwas lässt sich nicht greifen. Manchmal ist es das Gefühl, dass die Rendite zu schön gerechnet ist. Manchmal die Frage, ob dieses Objekt die Finanzierung der nächsten Immobilie blockiert. Manchmal einfach der Wunsch, dass jemand ohne eigenes Interesse draufschaut.
Die Zweite Meinung ist genau das: ein Konsil zu einem konkreten Objekt. Ich prüfe es so, wie ich es für einen eigenen Kauf tun würde, und Sie erhalten am Ende eine eindeutige Empfehlung: kaufen, nachverhandeln oder absagen.
Ich beginne mit der Kalkulation, weil sich dort die meisten Angebote entscheiden. Aus Kaufpreis, Nebenkosten, Ist- und Marktmiete, nicht umlagefähigen Kosten, Instandhaltungsrücklage und Finanzierung entsteht eine vollständige Rechnung in drei Szenarien: realistisch, ungünstig und günstig. Die Finanzierung rechne ich dabei so, wie eine Bank sie rechnen würde: Trägt sie auch bei vorsichtigeren Annahmen, und lässt das Objekt Ihnen Spielraum für weitere Käufe? Auch die steuerliche Seite gehört dazu: wie sich Abschreibung, Zinsen und laufende Kosten auf das Ergebnis nach Steuern auswirken und was das für Ihren Fall bedeutet, ohne dass dies eine Steuerberatung ersetzt.
Erst danach kommen die Faktoren, die sich nicht in einer Tabelle abbilden lassen: die Mikrolage und ihre Vermietbarkeit in zehn Jahren, der Zustand des Gebäudes und die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft, Aspekte des Mietrechts und der Regulierung, Entwicklungspotenzial und Verkaufbarkeit. Und schließlich die Frage, die kein Gutachter beantwortet: Passt dieses Objekt zu Ihrer Situation und zu dem Bestand, den Sie aufbauen wollen?
Die Ergebnisse stelle ich Ihnen in einem Videotermin von 60 Minuten vor, aufgebaut entlang der zehn Immo-Konsil-Kriterien: von Lage und Substanz über Rendite, Cashflow und Finanzierung bis zu Chancen, Risiken und Exit. Sie sehen die Kalkulation in drei Szenarien mit den Annahmen, auf denen sie beruht, und können jede davon hinterfragen; Alternativen rechne ich live durch, etwa einen anderen Kaufpreis, eine höhere Tilgung oder eine vorsichtigere Mietannahme. Am Ende steht meine Empfehlung: kaufen, nachverhandeln oder absagen. Dabei ist ausreichend Raum für Ihre Fragen. Die Präsentation aus dem Termin erhalten Sie im Anschluss als PDF, mit allen Ergebnissen, Annahmen und der Empfehlung.
Sie schildern das Angebot und Ihre Situation. Ich sage Ihnen, ob eine Zweitmeinung sinnvoll ist, welche Unterlagen ich brauche und was sie kostet.
Exposé, Mietaufstellung, Bilder, Finanzierungsangebot, soweit vorhanden. Die Befundbesprechung findet in der Regel innerhalb von fünf Werktagen statt.
Am Ende wissen Sie, ob Sie kaufen sollten, zu welchem Preis, und was Sie in der Verhandlung ansprechen. Die Präsentation erhalten Sie im Anschluss als PDF.
Die Zweite Meinung zu einer Eigentumswohnung kostet 650 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Für Mehrfamilienhäuser und Wohnungspakete nenne ich Ihnen den Preis im Erstgespräch, abhängig von Einheitenzahl und Unterlagenlage. Entscheiden Sie sich später für ein Mentoring oder den Portfolio-Aufbau in Ihrem Auftrag, wird das Honorar der Zweiten Meinung angerechnet.
Sinnvoll ist sie, wenn ein konkretes Angebot vorliegt oder Sie zwischen zwei, drei Objekten entscheiden müssen, und wenn eine Absage für Sie eine reale Option ist. Weniger sinnvoll ist sie, wenn die Entscheidung im Grunde gefallen ist und Sie eine Bestätigung suchen; die bekommen Sie bei mir nicht garantiert. Wenn Sie noch kein Objekt haben und zuerst eine Strategie brauchen, ist das Mentoring der bessere Einstieg. Wenn Sie die Suche abgeben möchten, der Portfolio-Aufbau in Ihrem Auftrag.
Ein Kollege aus der Hirnforschung hatte ein Wohnungspaket in der engeren Wahl. Die Exposé-Rendite sah gut aus. In der Kalkulation mit realistischen Instandhaltungskosten und der tatsächlichen Mietsituation lag die Nettorendite deutlich darunter, und die Finanzierung hätte seinen Spielraum für Jahre gebunden. Er hat nicht gekauft.
Die Zweite Meinung ist eine Investoreneinschätzung, kein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Wo diese nötig sind, sage ich es.
